Desde finales del año 2.007, que empezaron las entidades financieras a restringir el crédito, y en proceso de inicio de la "burbuja inmobiliaria", la valoración de los bienes inmobiliarios ha ido disminuyendo paulatinamente.
En base a las estimaciones de valoración de inmuebles, de acuerdo con la orden ECO /805/2003, sobre valoración de Bienes Inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, se estima un periodo de retorno de la inversión de unos diez años. Se estiman costes financieros por dicho periodo (además de otras consideraciones como deterioro del inmueble, etc.) y se imputan como menor valor del inmueble, por lo que en la actualidad, si se solicita la tasación del inmueble, tasado en el año 2.007, la disminución del valor es tan bajo, que en muchos casos, ni siquiera llega al valor de reposición del mismo.
Este proceso de "desvaloración" de los bienes inmobiliarios, no ha tenido su respuesta desde las valoraciones practicadas por Catastro. Habida cuenta, Catastro facilita "bases de valoración" para que los distintos Municipios apliquen sus impuestos.
La realidad es que mientras se está produciendo una bajada del valor de los inmuebles, las oficinas de Catastro, en sus ponencias, aumentan los valores catastrales. El objetivo es claro: darle a los Ayuntamientos "argumentos" para poder subir tasas e impuestos, en especial el I.B.I.
Ahora bien, esta práctica, puede "chocar de frente" con la propia Ley de Catastro, que establece lo siguiente:
CAPÍTULO V. VALORACIÓN. SECCIÓN I. EL VALOR CATASTRAL Y SU DETER-MINACIÓN. Artículo 23. Criterios y límites del valor catastral. :
2. El valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado, entendiendo por tal el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas, a cuyo efecto se fijará, mediante orden del Ministro de Hacienda, un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase.
El proceso para demostrar a Catastro que el valor que asigna a un inmueble contraviene el artículo anterior, se basa en solicitar un cambio de valor, motivado por la presentación de pruebas, en este caso con un Informe Valoración suscrito por técnico competente, e iniciar un procedimiento administrativo de parte. Además, si se han girado impuestos en base a un valor discutible, podría solicitar el Administrado el reintegro de las diferencias cobradas por exceso.
Pedro J. Bértiz Móvil 692.15.99.99
INGENIERO EDIFICACIÓN y ARQUITECTO TÉCNICO
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