Una pregunta recurrente que nos encontramos en nuestra actividad profesional, es a quién reclamar los defectos de la construcción en la ejecución o diseño de su vivienda.
En primer lugar hay que determinar cual es el "defecto" que el cliente ha detectado y el tiempo el cual lleva apareciendo así como el tiempo de ocupación de la vivienda o terminación, entrega y obtención de licencia de primera ocupación.
Es importante determinar el origen de la deficiencia, pues, es posible que un mantenimiento nulo o bajo, de algunos elementos del inmueble, haya dado lugar a patologías posteriores; por ejemplo, una mala ventilación de un cuarto en sótano, y al tiempo aparecen hongos en las paredes. Un mal funcionamiento o rotura de ascensor, si ha sido utilizado como montacargas elevando pesos superiores a los máximos permitidos. También he detectado en alguna inspección a algún inmueble, una sobre carga en red eléctrica, cuando se han incorporado equipos de calefacción a circuitos que no estaban preparados. Todo ello , tiene una responsabilidad directa el usuario o propietario del inmueble por un mal uso de mismo. Estos aspectos se reflejan en el Libro de Edificio, que es un documento que se entrega con la finalización de las obras y contempla además aspectos relacionados con el uso del inmueble.
Ahora bien, la ley establece una prelación responsabilidades en función de los años transcurridos desde la finalización de las obras. El código Civil marca distintos años de vigencia de garantía de ejecución de diferentes tajos (instalaciones , revestimientos, estructuras,etc). La LOE (Ley de Ordenación de la Edificación), así mismo, define quienes son los agentes intervinientes y quien asume responsabilidad y cuales son sus atribuciones en el proceso de diseño y constructivo del inmueble.
Determinar las responsabilidades de defectos de la construcción , con el objetivo de reparar las deficiencias u obtener una compensación económica, conlleva un estudio por parte del técnico que como mínimo debe analizar los siguientes factores:
1.- Inspección "in situ" de los defectos.
2.- Análisis de documentación de obra, tal como licencias, proyectos. etc
3.- Análisis de las fechas del proceso constructivo, licencias, aparición patologías.
4.- Comprobación de normativas vigentes en el periodo correspondiente a la aparición de las patologías y del expediente de obras.
Analizados estos datos, el técnico emitirá un Informe o Dictamen con los daños, el origen y la valoración de reparación; además podrá incorporar otros elementos de valoración si así lo creemos conveniente, como el valor de lucro cesante por no poder disponer de la vivienda ( si los desperfectos son de tal magnitud que aconsejan no utilizarla), o la aparición o no de vicios ocultos.
Si su vivienda tiene desperfectos, lo mejor es acudir a quien se la vendió para que los subsane. Agotada la vía amistosa sin obtener resultados satisfactorios, acuda a un técnico independiente que realice un primer diagnosis, y en función de lo que haya detectado, le dará las pautas a seguir para la defensa de sus intereses patrimoniales.
INGENIERO EDIFICACIÓN y ARQUITECTO TÉCNICO
Tel. 950 28 22 22
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