¿Quién es el responsable ante los defectos de construcción de tu vivienda?

Una pregunta recurrente que nos encontramos en nuestra actividad profesional, es a quién reclamar los defectos de la construcción en la ejecución o diseño de su vivienda.

En primer lugar hay que determinar cual es el "defecto" que el cliente ha detectado y el tiempo el cual lleva apareciendo así como el tiempo de ocupación de la vivienda o terminación, entrega y obtención de licencia de primera ocupación.

Es importante determinar el origen de la deficiencia, pues, es posible que un mantenimiento nulo o bajo, de algunos elementos del inmueble, haya dado lugar a patologías posteriores; por ejemplo, una mala ventilación de un cuarto en sótano, y al tiempo aparecen hongos en las paredes. Un mal funcionamiento o rotura de ascensor, si ha sido utilizado como montacargas elevando pesos superiores a los máximos permitidos. También he detectado en alguna inspección a algún inmueble, una sobre carga en red eléctrica, cuando se han incorporado equipos de calefacción a circuitos que no estaban preparados. Todo ello , tiene una responsabilidad directa el usuario o propietario del inmueble por un mal uso de mismo. Estos aspectos se reflejan en el Libro de Edificio, que es un documento que se entrega con la finalización de las obras y contempla además aspectos relacionados con el uso del inmueble.

Ahora bien, la ley establece una prelación responsabilidades en función de los años transcurridos desde la finalización de las obras. El código Civil marca distintos años de vigencia de garantía de ejecución de diferentes tajos (instalaciones , revestimientos, estructuras,etc). La LOE (Ley de Ordenación de la Edificación), así mismo, define quienes son los agentes intervinientes y quien asume responsabilidad y cuales son sus atribuciones en el proceso de diseño y constructivo del inmueble.

Determinar las responsabilidades de defectos de la construcción , con el objetivo de reparar las deficiencias u obtener una compensación económica, conlleva un estudio por parte del técnico que como mínimo debe analizar los siguientes factores:

1.- Inspección "in situ" de los defectos.

2.- Análisis de documentación de obra, tal como licencias, proyectos. etc

3.- Análisis de las fechas del proceso constructivo, licencias, aparición patologías.

4.- Comprobación de normativas vigentes en el periodo correspondiente a la aparición de las patologías y del expediente de obras.

 

Analizados estos datos, el técnico emitirá un Informe o Dictamen con los daños, el origen y la valoración de reparación; además podrá incorporar otros elementos de valoración si así lo creemos conveniente, como el valor de lucro cesante por no poder disponer de la vivienda ( si los desperfectos son de tal magnitud que aconsejan no utilizarla), o la aparición o no de vicios ocultos.

Si su vivienda tiene desperfectos, lo mejor es acudir a quien se la vendió para que los subsane. Agotada la vía amistosa sin obtener resultados satisfactorios, acuda a un técnico independiente que realice un primer diagnosis, y en función de lo que haya detectado, le dará las pautas a seguir para la defensa de sus intereses patrimoniales.

Pedro Javier Bértiz

INGENIERO EDIFICACIÓN y ARQUITECTO TÉCNICO

Tel. 950 28 22 22

Ley (NUEVA) de Contratos de las Administraciones Públicas. Ley 9/2017 de 8 de noviembre 2017

El Congreso validó en noviembre la Ley de Contratos con el Sector Público, norma que traspone al ordenamiento jurídico español las Directivas europeas sobre contratación del sector público y que además responde a la necesidad interna de dotar de mayor transparencia al sector y de incrementar los controles sobre la corrupción, sobre la morosidad y que revisará los contratos y garantizará la libre concurrencia. La ley entrará en vigor a los cuatro meses de su publicación en el BOE. (Fuente Expansión)

Enmarcada en la denominada "Estrategia Europa 2020", siendo la contratación pública un instrumento clave para potenciar el mercado interior, teniendo como objetivos una mayor transparencia en la contratación pública, la promoción de las pequeñas y medianas empresas PYMES, conseguir la mejor relación calidad precio incluyendo aspectos cualitativos, medioambeintales, sociales e innovadores vinculados al contrato., marca igualmente a los poderes públicos, la estrategia de apoyo a objetivos sociales comunes. Tiene especial relevancia la defensa de colectivos minoritarios a la hora de realizar contrataciones (discapacidad, reinserción, etc).

La ley, se articula mediante un Título preliminar, dedicado a recoger las disposiciones generales en esta materia y cuatro libros sucesivos:

• Libro I: Relativo a la configuración general de la contratación del sector público y los elementos estructurales del contrato.
• Libro II: Preparación de los contratos administrativos, selección del contratista, adjudicación de los contratos y efectos, cumplimiento y extinción de los contratos.
• Libro III: Contratos de otros entes del sector público
• Libro IV: Organización administrativa para la gestión de la contratación.

Será de aplicación a todas las entidades que tengan consideración de Administración. Y hay una especial referencia al "recurso" cambia de potestativo a tener efectos suspensivos automáticos cuando el acto recurrido sea el de la adjudicación.

Entre las novedades más importantes, destaca que se suprime la posibilidad de contratación sin publicidad, se intenta favorecer la contratación con pymes y la prevalencia de la división en lotes (al contrario de lo que se ha ido estableciendo con anterioridad, con la prohibición expresa de hacer lotes en un mismo proyecto), se establece la obligación de la factura electrónica y la posibilidad de pago directo de la Administración a los subcontratistas, además  se incrementan los controles sobre la morosidad y se crea una Oficina Independiente que supervisará los contratos y garantizará la libre concurrencia.

Tiene un articulado especial en atender a la posible morosidad, estableciendo vigilancia en los pagos y el tiempo en el que se efectúan. 

Otra novedad importante en cuanto a la categorización de los procedimientos es que queda suprimido el procedimiento negociado por razón de la cuantía, con lo que se intentará disminuir las prácticas abusivas que de este procedimiento realizaban las Administraciones Pública

Se aumentan los casos de prohibiciones de contratar para luchar contra la corrupción, si concurren determinadas circunstancias de prevención y conflicto de intereses.

Las revisiones de precios, tan complejas en el sector de ingeniería y arquitectura, y basados en índices generales de la economía española, se realizarán mediante índices específicos que operan a través de fórmulas que reflejen los componentes del coste del contrato.

Se incorpora un procedimiento denominado "asociación para la innovación", además de los existentes.

Y por último comentar, que se crea un esquema de control de tres órganos colegiados, para dar cumplimiento y vigilancia a la aplicación de esta ley y de las directrices europeas, Junta Consultiva de Contratación, Comité de Cooperación y Oficina de Supervisión de la Contratación, esta última con facultades para trasladar a la Fiscalía Anticorrupción o similar hechos que tenga conocimiento delictivos.  
 
Así, con la aprobación de este texto normativo se busca implementar medidas a favor de la transparencia, agilidad y apoyo al tejido empresarial español desde las Administraciones Públicas, siendo la contratación pública un mercado con un volumen de alrededor de 200.000 millones de euros anuales, equivalente al 20% del PIB.

Más información:

 Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público,

Pedro Javier Bértiz

INGENIERO EDIFICIACIÓN y ARQUITECTO TÉCNICO

Tel 950 28 22 22

CONSEJOS PARA PROTECCIÓN ANTE LLUVIA EN CUBIERTAS Y AZOTEAS

Los propietarios de los inmuebles están obligados a mantenerlos en perfecto estado, tanto en estabilidad como en ornato y salubridad.

Un programa de mantenimiento es necesario para los inmuebles, el cual debe disponer de un "check list" de elementos para su control periódico. La falta de mantenimiento aumenta aquellas patologías, que al poder ser detectadas a tiempo no exigen un esfuerzo económico, pero si por dejadez o abandono no se atienden debidamente, el deterioro puede llegar a ser irreversible, con el consiguietne daño y gasto que conllevan las posibles reparaciones, además de las responsabilidades que la propiedad del inmueble asume frente a terceros.

Hoy nos centramos en las azoteas (cubiertas planas).

Para un correcto mantenimiento de las azoteas, soluciones constructivas muy extendidas en el Sur y en el Levante, se deben vigilar y atender periódicamente, y con especial cuidado cuando haya previsión de lluvias los siguientes elementos:     

1.- Barrido de superficie y limpieza de cazoletas de evacuacón de aguas. Al menos una vez al mes.

2.- Vigilancia y reposición de juntas elásticas de dilatación. Entre seis y doce meses.

3.- Tacto de losetas o cubremuros para detectar holguras y en su caso, refuerzo o sustitución. Cada doce meses.

4.- Observación de las juntas de encuentro de paramentos. Cada seis meses.

5.- Pendientes y charcos en los paños. Provocar rápida evacuación de las aguas.

6.- Vigilancia y si procede, relleno de grietas por dilatación en paño.

Estos puntos de control son básicos para un correcto mantenimiento de una cubierta plana (azotea). No obstante, la visita periódica de un técnico especializado, podrá definir cuales son las soluciones más idóneas para mantenimiento y reparación, previa inspección del inmueble.

Periódicamente se debe proteger su superficie y los cubremuros, bien con membranas asfálticas, aplicación de soluciones bituminosas, caucho líquido, etc. En el mercado hay múltiples soluciones para el refuerzo y mantenimiento de cubiertas y azoteas, y debe ser un Técnico quien le busque la solución más idónea para su inmueble.

                

CASA PASIVA - PASSIVE HOUSE -- PASSIVHAUS

Las construcciones bajo esta denominación se proyectan y construyen de manera que cuentan con gran aislamiento térmico, un riguroso control de infiltraciones, y una máxima calidad del aire interior, además de aprovechar la energía del sol para una mejor climatización, reduciendo el consumo energético del orden del 60% (sobre las construcciones convencionales en España). Fue desarrollado a partir de numerosas investigaciones, con el financiamiento del estado Alemán de Hesse.

Ventajas del edificio Passivhaus en clima mediterráneo
La casa Passivhaus tiene un consumo muy bajo de energía para calefacción y refrigeración. Comparado con la normativa vigente actual en Alemania, gasta aprox. un 80% menos de energía para su acondicionamiento térmico. Passivhaus España, como  España tiene un clima menos severo, se podría llegar a una mejora del 60% respecto al consumo estándar de un edificio nuevo, y se conseguiría la mejor clasificación energética posible: clase A.
Según la definición del proyecto de investigación europeo “Passive-on”, la casa Passivhaus en el clima mediterráneo tiene que cumplir las siguientes condiciones:

• Demanda máxima de energía útil para calefacción, 15 kWh/m²año.
• Demanda máxima de energía útil para refrigeración, 15 kWh/m²año.
• La envolvente exterior del edificio no debe tener una estanqueidad mayor que 0,6 volúmenes/h (medida con una presión de 50 Pascales).
• Consumo máximo de energía primaria para calefacción, refrigeración, agua caliente sanitaria (ACS) y electricidad, 120kWh/m²año.

Comparta su proyecto, podremos buscarle soluciones ventajosas para su confort y ahorro energético.

¿CÓMO FUNCIONA UNA PASSIVHAUS?
El estándar de construcción Passivhaus se basa en la aplicación de cinco principios que suponen, además de un gran ahorro energético, una mejora en la calidad de la construcción.

• Excelente aislamiento térmico. Se instalan de 12 a 14 centímetros de espesor en paredes exteriores y de 18 a 20 en suelos y cubiertas del edificio.
• Carpintería de altas prestaciones. Las carpinterías utilizadas son productos certificados por el PHI. Tienen muy baja transmitancia térmica y se montan con vidrio multicapa relleno de gas inerte. El vidrio es bajo emisivo, es decir, refleja el calor al interior de la vivienda en invierno y lo mantiene exterior durante el verano.
• Estanqueidad para evitar infiltraciones de aire. En un edificio Passivhaus, la envolvente es lo más estanca posible. Esto se logra cuidando al máximo la ejecución de las juntas durante la construcción y realizando un test de presión, o ensayo Blower Door en fase de ejecución que garantiza la hermeticidad del edificio.
• Ausencia de puentes térmicos. Las pérdidas o ganancias de aire indeseadas se evitan dando continuidad a la hoja de aislamiento.
• Ventilación mecánica con recuperador de calor. El sistema de ventilación mecánica funciona mediante un intercambiador que pone en contacto el aire interior que se extrae con el del exterior, sin que se mezcle el aire de de los dos circuitos. Certificado por PHI garantiza la máxima eficiencia energética del equipo, calidad de filtros y bajo nivel sonor

CERTIFICACIÓN ENERGÉTICA.

El certificado de eficiencia energética o certificado energético es un documento oficial redactado por un técnico competente que incluye información objetiva sobre las características energéticas de un inmueble. En España, la obligatoriedad y procedimiento queda regulado en el RD 235/2013, y viene con diez años de retraso frente a su exigencia en el espacio europeo.

La Directiva Europea 2002/91/CE obliga a que los edificios puestos en venta o en alquiler dispongan de un Certificado de Eficiencia Energética. Dicha Directiva Europea fue traspuesta parcialmente a la legislación española por el Real Decreto 42/2007 de Certificación de eficiencia energética de edificios de nueva construcción por el que se aprobaba el Procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios de nueva construcción.

 

El Real Decreto 235/2013 prevé tres situaciones en las que es obligatorio obtener el certificado (artículo 2):

• En edificios nuevos. Su certificación tendrá dos partes: la de proyecto, que se incluirá en el proyecto de ejecución, y la de edificio terminado, que confirmará los datos de la primera, debiendo modificarse, de no ser así, ésta. (art. 8). El responsable de que se obtenga es el Promotor (agente de la edificación) o propietario (art. 5.1).
• En edificios existentes o partes de edificios existentes cuando se vendan, o alquilen a un nuevo arrendatario (por tanto no es aplicable en renovaciones). El responsable de que se obtenga es el propietario (art. 5.1).
• En edificios o partes de edificios ocupados por una autoridad pública, frecuentados por el público y con superficie superior a 250 m2. La definición de autoridad pública (aclaración 3.1) es la del artículo 2 de la Ley 30/1992. El responsable es el propietario, ya esa un tercero, si la administración es arrendataria, ó la propia administración, si es propietaria.

Además, la Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas introduce como parte del Informe de Evaluación de Edificios el certificado de eficiencia energética. Por tanto será obligatoria su obtención para los edificios existentes a los que corresponda disponer del Informe (ver disposición transitoria primera de la Ley). Estos son:

• Los que deben obtener el informe de acuerdo con el calendario establecido por las autoridades autonómicas o municipales. El mínimo establecido por la Ley estatal es cada diez años para edificios de más de 50 años de antigüedad (en los 5 años siguientes al que alcance esa edad), pero los niveles inferiores de la administración pueden introducir condiciones más restrictivas (en cuanto a los edificios afectados y la periodicidad). Dado que la orientación de la ley respecto a los municipios que dispongan de Inspección Técnica de Edificaciones en funcionamiento es completar sus contenidos, lo más probable será que los calendarios y ámbitos de aplicación sean en esos municipios, los ya existentes (art. 9.2).
• Previamente a la solicitud de cualquier ayuda a la conservación, para la accesibilidad o para la rehabilitación energética del edificio.

Aclaraciones

• Solo se consideran alquiler los supuestos cubiertos por la Ley de Arrendamientos Urbanos (aclaración 2.1). No corresponde a un arrendamiento la provisión de espacios en hoteles, casas rurales o inmuebles para eventos (aclaración 2.2)
• Los locales comerciales en bruto no deben calificarse hasta su acondicionamiento (aclaración 2.8).La venta o alquiler de un local no implica cambio de uso, aunque sí puede ser aplicable el supuesto de "reforma importante".
• Ampliaciones: las notas aclaratorias (2.12) solo exigen calificar las ampliaciones cuando sean susceptibles de uso ó titularidad jurídica independiente, bien calificándolas por separado o recalificando el edificio completo. Cuando no se den las condiciones citadas, dichas actuaciones son voluntarias.

Excepciones

Están exentos los siguientes edificios:

a) Edificios y monumentos protegidos oficialmente por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico

Esto incluye, según las notas aclaratorias publicadas,³​ cualquier nivel de protección, incluso los establecidos por las autoridades municipales dentro de los planes urbanísticos. En general, los edificios de cierta antigüedad de los centros urbanos españoles estarán normalmente acogidos a esta exención. Para comprobarlo se debe acudir a los servicios de urbanismo municipales.

b) Edificios o partes de edificios utilizados exclusivamente como lugares de culto y para actividades religiosas

c) Construcciones provisionales con un plazo previsto de utilización igual o inferior a dos años

d) Edificios industriales, de la defensa y agrícolas o partes de los mismos, en la parte destinada a talleres, procesos industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales

Aunque se habla de edificios destinados a ese uso o partes de los mismos, las notas aclaratorias (2.15) indican que un local con esos usos dentro de un edificio con otro (por ejemplo un edificio de viviendas, que sí debe calificarse) está exento de calificación.

e) Edificios o partes de edificios aislados con una superficie útil total inferior a 50 m²

Las notas aclaratorias posteriores (que se incluyen en el apartado "referencias" de este artículo) especifican que la superficie citada se refiere al edificio completo, por lo que mientras el conjunto del edificio tenga más de 50 m2 las unidades de menores a esa superficie sí deben calificarse. No obstante las mismas aclaraciones (nota 2.16) parecen indicar que cuando se trata de un edificio en que se combinan usos que deben certificarse con otros que no, los 50 m2 afectan al uso certificable (por ejemplo las oficinas en una nave industrial, deben certificarse si superan ellas, no el conjunto del edificio, los 50 m2)

f) Edificios que se compren para reformas importantes o demolición

El concepto de reforma importante procede de la Directiva de eficiencia energética en edificios y se traspone en el Código Técnico de la Edificación

g) Edificios o partes de edificios existentes de viviendas, cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año, o bien durante un tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25 por ciento de lo que resultaría de su utilización durante todo el año

Para acogerse a esta exención es necesario contar con una declaración responsable firmada por el propietario de la vivienda. A falta de regulación autonómica, esta declaración responsable se entrega al notario en compra-venta, y se incluye en el contrato de alquiler cuando se trate de un arrendamento (nota aclaratoria 5.12). Esto podría entrar parcialmente en contradicción con la nota aclaratoria 6.6 del mismo documento, en que se establece que dado que se desconoce el uso que vaya a dar el adquiriente al inmueble, sí se debe incluir la calificación energética en el anuncio de venta del inmueble.

Registro y custodia

El certificado de eficiencia energética del edificio debe:

• presentarse a la autoridad competente (normalmente autonómica). Para más información ver el apartado de registro, inspección y régimen sancionador.
• e incluirse en el libro del edificio (en los edificios en que la existencia de éste es obligatoria) o estar en posesión del propietario ó presidente de la comunidad de vecinos.

Validez y renovación

Los certificados obtenidos bajo la anterior legislación (RD 47/2007) siguen siendo válidos para el periodo inicialmente indicado.
El certificado tiene una validez máxima de 10 años y son las Comunidades Autónomas las responsables de regular la renovación ó actualización, que en todo caso es responsabilidad del propietario. Éste siempre podrá realizar la actualización citada (voluntariamente, no se establece una obligación) antes del plazo cuando las condiciones del edificio ó unidad hayan cambiado (art.11).
Cuándo debe presentarse o exhibirse
En el proceso de venta o alquiler
Esta cuestión viene regulada por el art. 14 del RD 235/2013 y por el artículo 83.3 de la Ley de Economía Sostenible.

• En obra nueva para alquiler o venta, se facilita el certificado de proyecto durante la construcción, y se expide el final una vez completada ésta.

• En caso de compraventa de la totalidad o parte de un edificio existente, el certificado se entrega al adquiriente. Cuando sea arrendado se exhibe y se pone a disposición del arrendatario una copia del mismo.

• En todos los casos la etiqueta debe incluirse en toda la publicidad de venta o arrendamiento de edificios ó partes de edificios, nuevos o existentes, indicando en el primer caso si se trata de la calificación de proyecto ó de edificio terminado (art. 12).

Según la nota aclaratoria del Ministerio de Industria, Energía y Turismo 5.14. la compraventa por la que se debe entregar el certificado tiene lugar en el momento de la firma de las escrituras, no en el contrato de arras. En unidades de un edificio se puede emplear bien el certificado del edificio completo, o uno específico para esa unidad (aclaración 5.2). En anuncios de prensa es posible mencionar solo la letra para consumo y emisiones, y en los anuncios que se colocan en el exterior de edifcios (como portales y blacones) y que solo contienen el teléfono de contacto no es necesario que aparezca la calificación (aclaración 6.2). En el caso de alquiler para vacaciones, no es necesario indicar la calificación, porque el edificio está exento (aclaración 6.6)

Exhibición permanente

• Sólo cuando sea obligatorio disponer del certificado, los edificios o unidades de edificios de más de 500 m2 frecuentados por el público deben exhibir la etiqueta.
• Los edificios ó unidades ocupados por autoridades públicas y frecuentados habitualmente por el público mayores de 250 m2 (que ya están de por sí obligados a disponer de certificado) deben exhibir la etiqueta.

Técnicos Competentes

El artículo 1.3 apartado p y art. 7 y 8 del Procedimiento, contenido en el Real Decreto 235/2013 no acota los profesionales habilitados para la certificación de edificios. 
Sí lo hace una nota aclaratoria³​ posterior del Ministerio de Industria, Energía y Turismo en la que se relacionan un gran número de titulaciones de ingeniería e ingeniería técnica, incluso no vinculadas en ningún modo a la edificación, así como la licenciatura en química. No obstante esta aclaración se hace pendiente de una Orden Ministerial que en el momento de redacción de este párrafo (agosto de 2014) no se ha publicado. Todos los documentos del certificado deben estar firmados por el mismo técnico.

Las CCAA pueden publicar registros de técnicos habilitados y empresas (Disposición Transitoria Tercera del RD 235/2013)

Registro e información pública

Los certificados se registran ante las Comunidades Autónomas (art. 5.6 del RD 235/2013).Esta información es pública y no existe posibilidad de que los interesados soliciten a la Administración que deje de ser pública(aclaración 5.7).

Inspección y régimen sancionador

Las CCAA deben realizar anualmente un control sobre una parte de los certificados registrados, directamente o a través de agentes en lo que deleguen esa responsabilidad (art. 9 del RD 235/2013). Si se detectan discrepancias, se notifican al promotor o propietario ofreciendo un plazo para la subsanación ó alegaciones.

Aunque el artículo 18 del RD 235/2013 está dedicado a infracciones y sanciones, el grueso de la regulación en este sentido viene dado por la Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, Disposiciones adicionales tercera y cuarta.
La cuantía de las sanciones oscila entre:

• los 300-600 euros de las leves, que se aplican a situaciones como: publicitar venta o alquiler de edificios sin mencionar el certificado; no exhibir la etiqueta cuando resulte obligatorio; omitir información obligatoria en el certificado; no renovar o actualizar el certificado cuando corresponda; no incorporar el certificado de edificio terminado al libro del edificio; no cumplir las condiciones de formato para la exhibición de la etiqueta.
• los 601 a 1.000 euros de las graves. Incumplir condiciones del método de cálculo; no registrar el certificado; no incorporarlo al proyecto de ejecución del edificio en el caso de obra nueva; exhibir una etiqueta que no corresponda con el certificado obtenido; ó vender ó alquilar sin entrega de un certificado válido y registrado.
• hasta los 1.001 - 6.000 euros de las muy graves. Por ejemplo falsear el contenido del certificado; actuar como certificador ó como agente de control de certificados sin contar con los requisitos o estar autorizado respectivamente; ó publicitar una calificación para la que no se disponga de un certificado.

Además se incluyen ciertos modificadores por reincidencia.

 

Nuestra Marca de servicios energéticos CertiClick ®  podrá aclararle las dudas que tenga al respecto.

 

TASACIÓN DE INMUEBLE. Genere su prueba ante liquidación de impuesto.

 La adquisición de viviendas, fincas, naves, locales, etc,, bien sea por herencia, donación, compra, etc, devengan impuestos que han de satisfacerse ante la correspondiente Administración Pública, la cual toma como base del valor para aplicar su baremación, el valor catastral con la aplicación de unos coeficientes en función del municipio donde se ubique el bien.

Esta práctica recaudatoria, deja en indefensión al administrado, ya que cada inmueble presenta su propia personalidad física y económica, que no se contempla con la mera aplicación de un coeficiente arbitrario y genérico.

Desde CONSULTORÍA TÉCNICA proponemos que el administrado incorpore en el documento de liquidación de impuesto, el correspondiente Informe o Tasación del bien, por el que se gira su liquidación, ya que nos servirá como prueba pues los procedimientos de revisión y posterior liquidación complementaria, se prolongan en el tiempo, y no siempre es fácil poder tasar un inmueble a fecha retroactiva.

 La imagen siguiente contempla el mismo inmueble en dos etapas diferentes. La de la izquierda, en el momento de adquisición por herencia. La de la derecha, cuatro años posteriores cuando el propietario recibió una propuesta de liquidación y la acredictación del valor de la vivienda en el momento del devengo del impuesto, se complicó por no disponer de prueba suficiente del estado ruinoso de inmueble,  la reclamación fue desestimada en parte.

Si ha sido o va a ser adjudicatario de un inmueble por herencia, compra o donación, incorpore como Anexo en la liquidación del impuesto, un Informe Tasación que motive el valor real si es diferente al que la propia administración establece para la liquidación; en el 99 % de los casos, en los últimos años, el valor de liquidación y el valor real son diferentes, al alza el primero, en detrimento de los intereses del administrado.

Pedro J Bértiz. 
INGENIERO EDIFICACIÓN Y ARQUITECTO TÉCNICO
Tel 950 282 222




Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) 
 3º La  SECCION 4.ª DE LA ANTICIPACION Y DEL ASEGURAMIENTO DE LA PRUEBA  
Artículo 293. Casos y causas de anticipación de la prueba. Competencia. 
1. Previamente a la iniciación de cualquier
 proceso, el que pretenda incoarlo, o cualquiera de las partes durante el curso del mismo, podrá solicitar del tribunal la práctica anticipada de algún acto de prueba, cuando exista el temor fundado de que, por causa de las personas o por el estado de las cosas, dichos actos no puedan realizarse en el momento procesal generalmente previsto.

CONSTRUCCIÓN SOSTENIBLE. Líneas de incentivos en Andalucía

La Agencia Andaluza de la Energía, en condición de órgano gestor del Programa Operativo FEDER, pone a disposición de la ciudadanía andaluza el Programa de incentivos para el Desarrollo Energético Sostenible de Andalucía 2020 "Andalucía es más.

Cuenta con 3 líneas de incentivos y un total de 76 medidas, a través de las que se financiarán actuaciones de mejora energética en los hogares, pymes y Administraciones Públicas reduciendo su demanda energética y utilizando la energía de la forma más inteligente y adecuada posible.

La Línea Línea de incentivos CONSTRUCCIÓN SOSTENIBLE (convocatoria abierta desde el 15 de mayo de 2017) es la única de tres actuaciones, que está abierta en la actualidad.

A través de nuestra firma de servicios energéticos CertiClick ® podemos gestionar y desarrollar cualquier actuación en los ámbitos relacionados de energías renovables y construcción sostenible. Algunas de las actuaciones que podemos desarrollar son:

• Estudio envolvente edificios para mejora de aislamiento.
• Iluminación eco eficiente en viviendas, locales, y espacios públicos.
• Producción calor/frío con enegías renovables.
• Producción electricidad, fotovoltáica, eólica.
• Estudio de movilidad urbana
• Diseño espacios públicos / privados atendiendo a factores de mejora energética
• Auditoría y Certificación Energética
• Estudio de atenuación acustica y mejora del confort en locales públicos

Comparta con nosotros sus inquietudes y le buscaremos una solución técnica, viable y económica.


Pedro J Bértiz. 
INGENIERO EDIFICACIÓN Y ARQUITECTO TÉCNICO
Tel 950 282 222

REINDUS 2.017 - Programa de Ayudas para Actuaciones de Reindustrialización.

En fechas próximas se publicará la Orden por la que se abre el periodo para solicitar las ayudas del programa del Ministerio de Energía, Turismo y Agenda Digital, denominado REINDUS 2.017 (Reindustrialización)

En la página de dicho Ministerio se establece: 

"El Programa de Ayudas para Actuaciones de Reindustrialización es un programa de ayudas regional que busca un desarrollo sostenible del territorio a través de la regeneración y/o creación de tejido industrial y actúa prioritariamente en aquellas zonas desfavorecidas, fomentando la inversión tanto en infraestructuras industriales como en iniciativas empresariales de carácter productivo.

Los proyectos dentro del área Iniciativas Industriales podrán ser cofinanciados por fondos comunitarios, dentro de algunos de los programas operativos del Fondo Europeo de Desarrollo Regional (FEDER)."

Son préstamos de interés privilegiado para financiar inversiones industriales, que tienen la gran ventaja de sólo necesitar la presentación de un aval por el 10% de la financiación, pudiendo alcanzar ésta hasta el 75% del presupuesto total y percibiéndose su totalidad de forma anticipada, sin tener que esperar a la justificación de la inversión, tienen un periodo de amortización de 10 años ( con tres de carencia) y la principal ventaja es el total de los fondos aprobados se perciben al inicio de la inversión. 

La tramitación es telemática y desde nuestra oficina podemos asesorarle y tramitarle la petición de su inversión. 

Llámenos y le informamos

Pedro J Bértiz. 
INGENIERO EDIFICACIÓN Y ARQUITECTO TÉCNICO
Tel 950 282 222

PERITACIÓN URBANISTICA. Visores Geográficos.

Con la irrupción de los servicios digitales de imágenes en internet, han proliferado diferentes servidores que ofrecen fotografías aéreas del territorio, que han sido tomadas en distintas épocas. Estas herramientas de trabajo, nos facilitan la comprobación de hitos que pudieran definir servidumbres, construcciones, ramblas, cauces, etc, en un periodo de tiempo determinado. 

Estos recursos, junto con otras técnicas y verificación de datos a juicio del Perito, pueden servir como herramientas para anular ( o promover, según el caso) usucapión (*) o al menos ofrecer pruebas en el espacio temporal determinado, sobre todo cuando hay construcciones en terrenos que no son del titular original. 

En la fotografía adjunta, se aprecia un ejemplo de intento de usucapión por parte del ocupante; en su demanda, argumentó que llevaba construido el inmueble más de 30 años en el terreno ocupado, y si bien las características morfológicas de la construcción así pudieran apuntarlo, la realidad es que fue construido en un plazo inferior, y ello demostrado en base a las fotografías aéreas de la misma zona, tomadas en dos décadas diferentes.

 Las siguientes direcciones ofrecen fotografías aéreas tomadas en distintas épocas:

 http://www.mapama.gob.es/es/cartografia-y-sig/visores/
 http://sig.mapama.es/geoportal/
 http://fototeca.cnig.es/
 http://www.google-earth.es/
 http://pnoa.ign.es/pnoa-historico
 https://www.juntadeandalucia.es/institutodeestadisticaycartografia/fototeca/
 http://www.aeronor.es/
 http://www.paisajesespanoles.es/

(*) usucapión: Adquisición de una propiedad o de un derecho real mediante su ejercicio en las condiciones y durante el tiempo previsto por la ley. (RAE)

 
Pedro J Bértiz. 
INGENIERO EDIFICACIÓN Y ARQUITECTO TÉCNICO
Tel 950 282 222