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¿Quién es el responsable ante los defectos de construcción de tu vivienda?

Una pregunta recurrente que nos encontramos en nuestra actividad profesional, es a quién reclamar los defectos de la construcción en la ejecución o diseño de su vivienda.

En primer lugar hay que determinar cual es el "defecto" que el cliente ha detectado y el tiempo el cual lleva apareciendo así como el tiempo de ocupación de la vivienda o terminación, entrega y obtención de licencia de primera ocupación.

Es importante determinar el origen de la deficiencia, pues, es posible que un mantenimiento nulo o bajo, de algunos elementos del inmueble, haya dado lugar a patologías posteriores; por ejemplo, una mala ventilación de un cuarto en sótano, y al tiempo aparecen hongos en las paredes. Un mal funcionamiento o rotura de ascensor, si ha sido utilizado como montacargas elevando pesos superiores a los máximos permitidos. También he detectado en alguna inspección a algún inmueble, una sobre carga en red eléctrica, cuando se han incorporado equipos de calefacción a circuitos que no estaban preparados. Todo ello , tiene una responsabilidad directa el usuario o propietario del inmueble por un mal uso de mismo. Estos aspectos se reflejan en el Libro de Edificio, que es un documento que se entrega con la finalización de las obras y contempla además aspectos relacionados con el uso del inmueble.


Ahora bien, la ley establece una prelación responsabilidades en función de los años transcurridos desde la finalización de las obras. El código Civil marca distintos años de vigencia de garantía de ejecución de diferentes tajos (instalaciones , revestimientos, estructuras,etc). La LOE (Ley de Ordenación de la Edificación), así mismo, define quienes son los agentes intervinientes y quien asume responsabilidad y cuales son sus atribuciones en el proceso de diseño y constructivo del inmueble.

Determinar las responsabilidades de defectos de la construcción , con el objetivo de reparar las deficiencias u obtener una compensación económica, conlleva un estudio por parte del técnico que como mínimo debe analizar los siguientes factores:

1.- Inspección "in situ" de los defectos.
2.- Análisis de documentación de obra, tal como licencias, proyectos. etc
3.- Análisis de las fechas del proceso constructivo, licencias, aparición patologías.
4.- Comprobación de normativas vigentes en el periodo correspondiente a la aparición de las patologías y del expediente de obras.


 
Analizados estos datos, el técnico emitirá un Informe o Dictamen con los daños, el origen y la valoración de reparación; además podrá incorporar otros elementos de valoración si así lo creemos conveniente, como el valor de lucro cesante por no poder disponer de la vivienda ( si los desperfectos son de tal magnitud que aconsejan no utilizarla), o la aparición o no de vicios ocultos.

Si su vivienda tiene desperfectos, lo mejor es acudir a quien se la vendió para que los subsane. Agotada la vía amistosa sin obtener resultados satisfactorios, acuda a un técnico independiente que realice un primer diagnosis, y en función de lo que haya detectado, le dará las pautas a seguir para la defensa de sus intereses patrimoniales.


Pedro Javier Bértiz
INGENIERO EDIFICACIÓN y ARQUITECTO TÉCNICO
Tel. 950 28 22 22

Ley (NUEVA) de Contratos de las Administraciones Públicas. Ley 9/2017 de 8 de noviembre 2017

El Congreso validó en noviembre la Ley de Contratos con el Sector Público, norma que traspone al ordenamiento jurídico español las Directivas europeas sobre contratación del sector público y que además responde a la necesidad interna de dotar de mayor transparencia al sector y de incrementar los controles sobre la corrupción, sobre la morosidad y que revisará los contratos y garantizará la libre concurrencia. La ley entrará en vigor a los cuatro meses de su publicación en el BOE. (Fuente Expansión)

Enmarcada en la denominada "Estrategia Europa 2020", siendo la contratación pública un instrumento clave para potenciar el mercado interior, teniendo como objetivos una mayor transparencia en la contratación pública, la promoción de las pequeñas y medianas empresas PYMES, conseguir la mejor relación calidad precio incluyendo aspectos cualitativos, medioambeintales, sociales e innovadores vinculados al contrato., marca igualmente a los poderes públicos, la estrategia de apoyo a objetivos sociales comunes. Tiene especial relevancia la defensa de colectivos minoritarios a la hora de realizar contrataciones (discapacidad, reinserción, etc).

La ley, se articula mediante un Título preliminar, dedicado a recoger las disposiciones generales en esta materia y cuatro libros sucesivos:
  • Libro I: Relativo a la configuración general de la contratación del sector público y los elementos estructurales del contrato.
  • Libro II: Preparación de los contratos administrativos, selección del contratista, adjudicación de los contratos y efectos, cumplimiento y extinción de los contratos.
  • Libro III: Contratos de otros entes del sector público
  • Libro IV: Organización administrativa para la gestión de la contratación.
Será de aplicación a todas las entidades que tengan consideración de Administración. Y hay una especial referencia al "recurso" cambia de potestativo a tener efectos suspensivos automáticos cuando el acto recurrido sea el de la adjudicación.

Entre las novedades más importantes, destaca que se suprime la posibilidad de contratación sin publicidad, se intenta favorecer la contratación con pymes y la prevalencia de la división en lotes (al contrario de lo que se ha ido estableciendo con anterioridad, con la prohibición expresa de hacer lotes en un mismo proyecto), se establece la obligación de la factura electrónica y la posibilidad de pago directo de la Administración a los subcontratistas, además  se incrementan los controles sobre la morosidad y se crea una Oficina Independiente que supervisará los contratos y garantizará la libre concurrencia.

Tiene un articulado especial en atender a la posible morosidad, estableciendo vigilancia en los pagos y el tiempo en el que se efectúan. 

Otra novedad importante en cuanto a la categorización de los procedimientos es que queda suprimido el procedimiento negociado por razón de la cuantía, con lo que se intentará disminuir las prácticas abusivas que de este procedimiento realizaban las Administraciones Pública

Se aumentan los casos de prohibiciones de contratar para luchar contra la corrupción, si concurren determinadas circunstancias de prevención y conflicto de intereses.

Las revisiones de precios, tan complejas en el sector de ingeniería y arquitectura, y basados en índices generales de la economía española, se realizarán mediante índices específicos que operan a través dermulas que reflejen los componentes del coste del contrato.

Se incorpora un procedimiento denominado "asociación para la innovación", además de los existentes.

Y por último comentar, que se crea un esquema de control de tres órganos colegiados, para dar cumplimiento y vigilancia a la aplicación de esta ley y de las directrices europeas, Junta Consultiva de Contratación, Comité de Cooperación y Oficina de Supervisión de la Contratación, esta última con facultades para trasladar a la Fiscalía Anticorrupción o similar hechos que tenga conocimiento delictivos.  
 
Así, con la aprobación de este texto normativo se busca implementar medidas a favor de la transparencia, agilidad y apoyo al tejido empresarial español desde las Administraciones Públicas, siendo la contratación pública un mercado con un volumen de alrededor de 200.000 millones de euros anuales, equivalente al 20% del PIB.

Más información:


Pedro Javier Bértiz
INGENIERO EDIFICIACIÓN y ARQUITECTO TÉCNICO
Tel 950 28 22 22