CERTIFICACIÓN ENERGÉTICA.

El certificado de eficiencia energética o certificado energético es un documento oficial redactado por un técnico competente que incluye información objetiva sobre las características energéticas de un inmueble. En España, la obligatoriedad y procedimiento queda regulado en el RD 235/2013, y viene con diez años de retraso frente a su exigencia en el espacio europeo.

La Directiva Europea 2002/91/CE obliga a que los edificios puestos en venta o en alquiler dispongan de un Certificado de Eficiencia Energética. Dicha Directiva Europea fue traspuesta parcialmente a la legislación española por el Real Decreto 42/2007 de Certificación de eficiencia energética de edificios de nueva construcción por el que se aprobaba el Procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios de nueva construcción.

 

El Real Decreto 235/2013 prevé tres situaciones en las que es obligatorio obtener el certificado (artículo 2):

• En edificios nuevos. Su certificación tendrá dos partes: la de proyecto, que se incluirá en el proyecto de ejecución, y la de edificio terminado, que confirmará los datos de la primera, debiendo modificarse, de no ser así, ésta. (art. 8). El responsable de que se obtenga es el Promotor (agente de la edificación) o propietario (art. 5.1).
• En edificios existentes o partes de edificios existentes cuando se vendan, o alquilen a un nuevo arrendatario (por tanto no es aplicable en renovaciones). El responsable de que se obtenga es el propietario (art. 5.1).
• En edificios o partes de edificios ocupados por una autoridad pública, frecuentados por el público y con superficie superior a 250 m2. La definición de autoridad pública (aclaración 3.1) es la del artículo 2 de la Ley 30/1992. El responsable es el propietario, ya esa un tercero, si la administración es arrendataria, ó la propia administración, si es propietaria.

Además, la Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas introduce como parte del Informe de Evaluación de Edificios el certificado de eficiencia energética. Por tanto será obligatoria su obtención para los edificios existentes a los que corresponda disponer del Informe (ver disposición transitoria primera de la Ley). Estos son:

• Los que deben obtener el informe de acuerdo con el calendario establecido por las autoridades autonómicas o municipales. El mínimo establecido por la Ley estatal es cada diez años para edificios de más de 50 años de antigüedad (en los 5 años siguientes al que alcance esa edad), pero los niveles inferiores de la administración pueden introducir condiciones más restrictivas (en cuanto a los edificios afectados y la periodicidad). Dado que la orientación de la ley respecto a los municipios que dispongan de Inspección Técnica de Edificaciones en funcionamiento es completar sus contenidos, lo más probable será que los calendarios y ámbitos de aplicación sean en esos municipios, los ya existentes (art. 9.2).
• Previamente a la solicitud de cualquier ayuda a la conservación, para la accesibilidad o para la rehabilitación energética del edificio.

Aclaraciones

• Solo se consideran alquiler los supuestos cubiertos por la Ley de Arrendamientos Urbanos (aclaración 2.1). No corresponde a un arrendamiento la provisión de espacios en hoteles, casas rurales o inmuebles para eventos (aclaración 2.2)
• Los locales comerciales en bruto no deben calificarse hasta su acondicionamiento (aclaración 2.8).La venta o alquiler de un local no implica cambio de uso, aunque sí puede ser aplicable el supuesto de "reforma importante".
• Ampliaciones: las notas aclaratorias (2.12) solo exigen calificar las ampliaciones cuando sean susceptibles de uso ó titularidad jurídica independiente, bien calificándolas por separado o recalificando el edificio completo. Cuando no se den las condiciones citadas, dichas actuaciones son voluntarias.

Excepciones

Están exentos los siguientes edificios:

a) Edificios y monumentos protegidos oficialmente por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico

Esto incluye, según las notas aclaratorias publicadas,³​ cualquier nivel de protección, incluso los establecidos por las autoridades municipales dentro de los planes urbanísticos. En general, los edificios de cierta antigüedad de los centros urbanos españoles estarán normalmente acogidos a esta exención. Para comprobarlo se debe acudir a los servicios de urbanismo municipales.

b) Edificios o partes de edificios utilizados exclusivamente como lugares de culto y para actividades religiosas

c) Construcciones provisionales con un plazo previsto de utilización igual o inferior a dos años

d) Edificios industriales, de la defensa y agrícolas o partes de los mismos, en la parte destinada a talleres, procesos industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales

Aunque se habla de edificios destinados a ese uso o partes de los mismos, las notas aclaratorias (2.15) indican que un local con esos usos dentro de un edificio con otro (por ejemplo un edificio de viviendas, que sí debe calificarse) está exento de calificación.

e) Edificios o partes de edificios aislados con una superficie útil total inferior a 50 m²

Las notas aclaratorias posteriores (que se incluyen en el apartado "referencias" de este artículo) especifican que la superficie citada se refiere al edificio completo, por lo que mientras el conjunto del edificio tenga más de 50 m2 las unidades de menores a esa superficie sí deben calificarse. No obstante las mismas aclaraciones (nota 2.16) parecen indicar que cuando se trata de un edificio en que se combinan usos que deben certificarse con otros que no, los 50 m2 afectan al uso certificable (por ejemplo las oficinas en una nave industrial, deben certificarse si superan ellas, no el conjunto del edificio, los 50 m2)

f) Edificios que se compren para reformas importantes o demolición

El concepto de reforma importante procede de la Directiva de eficiencia energética en edificios y se traspone en el Código Técnico de la Edificación

g) Edificios o partes de edificios existentes de viviendas, cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año, o bien durante un tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25 por ciento de lo que resultaría de su utilización durante todo el año

Para acogerse a esta exención es necesario contar con una declaración responsable firmada por el propietario de la vivienda. A falta de regulación autonómica, esta declaración responsable se entrega al notario en compra-venta, y se incluye en el contrato de alquiler cuando se trate de un arrendamento (nota aclaratoria 5.12). Esto podría entrar parcialmente en contradicción con la nota aclaratoria 6.6 del mismo documento, en que se establece que dado que se desconoce el uso que vaya a dar el adquiriente al inmueble, sí se debe incluir la calificación energética en el anuncio de venta del inmueble.

Registro y custodia

El certificado de eficiencia energética del edificio debe:

• presentarse a la autoridad competente (normalmente autonómica). Para más información ver el apartado de registro, inspección y régimen sancionador.
• e incluirse en el libro del edificio (en los edificios en que la existencia de éste es obligatoria) o estar en posesión del propietario ó presidente de la comunidad de vecinos.

Validez y renovación

Los certificados obtenidos bajo la anterior legislación (RD 47/2007) siguen siendo válidos para el periodo inicialmente indicado.
El certificado tiene una validez máxima de 10 años y son las Comunidades Autónomas las responsables de regular la renovación ó actualización, que en todo caso es responsabilidad del propietario. Éste siempre podrá realizar la actualización citada (voluntariamente, no se establece una obligación) antes del plazo cuando las condiciones del edificio ó unidad hayan cambiado (art.11).
Cuándo debe presentarse o exhibirse
En el proceso de venta o alquiler
Esta cuestión viene regulada por el art. 14 del RD 235/2013 y por el artículo 83.3 de la Ley de Economía Sostenible.

• En obra nueva para alquiler o venta, se facilita el certificado de proyecto durante la construcción, y se expide el final una vez completada ésta.

• En caso de compraventa de la totalidad o parte de un edificio existente, el certificado se entrega al adquiriente. Cuando sea arrendado se exhibe y se pone a disposición del arrendatario una copia del mismo.

• En todos los casos la etiqueta debe incluirse en toda la publicidad de venta o arrendamiento de edificios ó partes de edificios, nuevos o existentes, indicando en el primer caso si se trata de la calificación de proyecto ó de edificio terminado (art. 12).

Según la nota aclaratoria del Ministerio de Industria, Energía y Turismo 5.14. la compraventa por la que se debe entregar el certificado tiene lugar en el momento de la firma de las escrituras, no en el contrato de arras. En unidades de un edificio se puede emplear bien el certificado del edificio completo, o uno específico para esa unidad (aclaración 5.2). En anuncios de prensa es posible mencionar solo la letra para consumo y emisiones, y en los anuncios que se colocan en el exterior de edifcios (como portales y blacones) y que solo contienen el teléfono de contacto no es necesario que aparezca la calificación (aclaración 6.2). En el caso de alquiler para vacaciones, no es necesario indicar la calificación, porque el edificio está exento (aclaración 6.6)

Exhibición permanente

• Sólo cuando sea obligatorio disponer del certificado, los edificios o unidades de edificios de más de 500 m2 frecuentados por el público deben exhibir la etiqueta.
• Los edificios ó unidades ocupados por autoridades públicas y frecuentados habitualmente por el público mayores de 250 m2 (que ya están de por sí obligados a disponer de certificado) deben exhibir la etiqueta.

Técnicos Competentes

El artículo 1.3 apartado p y art. 7 y 8 del Procedimiento, contenido en el Real Decreto 235/2013 no acota los profesionales habilitados para la certificación de edificios. 
Sí lo hace una nota aclaratoria³​ posterior del Ministerio de Industria, Energía y Turismo en la que se relacionan un gran número de titulaciones de ingeniería e ingeniería técnica, incluso no vinculadas en ningún modo a la edificación, así como la licenciatura en química. No obstante esta aclaración se hace pendiente de una Orden Ministerial que en el momento de redacción de este párrafo (agosto de 2014) no se ha publicado. Todos los documentos del certificado deben estar firmados por el mismo técnico.

Las CCAA pueden publicar registros de técnicos habilitados y empresas (Disposición Transitoria Tercera del RD 235/2013)

Registro e información pública

Los certificados se registran ante las Comunidades Autónomas (art. 5.6 del RD 235/2013).Esta información es pública y no existe posibilidad de que los interesados soliciten a la Administración que deje de ser pública(aclaración 5.7).

Inspección y régimen sancionador

Las CCAA deben realizar anualmente un control sobre una parte de los certificados registrados, directamente o a través de agentes en lo que deleguen esa responsabilidad (art. 9 del RD 235/2013). Si se detectan discrepancias, se notifican al promotor o propietario ofreciendo un plazo para la subsanación ó alegaciones.

Aunque el artículo 18 del RD 235/2013 está dedicado a infracciones y sanciones, el grueso de la regulación en este sentido viene dado por la Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, Disposiciones adicionales tercera y cuarta.
La cuantía de las sanciones oscila entre:

• los 300-600 euros de las leves, que se aplican a situaciones como: publicitar venta o alquiler de edificios sin mencionar el certificado; no exhibir la etiqueta cuando resulte obligatorio; omitir información obligatoria en el certificado; no renovar o actualizar el certificado cuando corresponda; no incorporar el certificado de edificio terminado al libro del edificio; no cumplir las condiciones de formato para la exhibición de la etiqueta.
• los 601 a 1.000 euros de las graves. Incumplir condiciones del método de cálculo; no registrar el certificado; no incorporarlo al proyecto de ejecución del edificio en el caso de obra nueva; exhibir una etiqueta que no corresponda con el certificado obtenido; ó vender ó alquilar sin entrega de un certificado válido y registrado.
• hasta los 1.001 - 6.000 euros de las muy graves. Por ejemplo falsear el contenido del certificado; actuar como certificador ó como agente de control de certificados sin contar con los requisitos o estar autorizado respectivamente; ó publicitar una calificación para la que no se disponga de un certificado.

Además se incluyen ciertos modificadores por reincidencia.

 

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