CONTEC - Nueva Marca de CONSULTORIA TECNICA

Iniciamos en Octubre de 2020 un proceso de renovación de imagen, con la incorporación de la Marca CONTEC. 

 

Una nueva imagen para identificar los servicios de nuestra oficina. 

Colores GRIS, identificativo de CEMENTO, ACERO, BRIK RED, rojo ladrillo, representativo de materiales cerámicos, dos paralepípedos simétricos y ligeramente desplazados, unido por barras grises, identificativo de la envolvente de la edificación. 

Previos estudios realizados de Marca para las clases NIZA seleccionadas, hemos solicitado su registro ante la Oficina Española de Patentes y Marcas.

Esperamos estar más cerca de nuestros Clientes, Proveedores y Colaboradores, bajo esta Marca.

VALORACIÓN DE DAÑOS EN INMUEBLES POR LAS LLUVIAS

Las últimas lluvias caidas en nuestra provincia, han aumentado las patologías (*) constructivas de los inmuebles afectados. Aparecen grietas en cornisas y aleros, fachadas, dinteles, etc, además humedades que deterioran los paramentos, suelos, instalaciones, y en casos graves, pueden alterar la estabilidad del inmueble. Las redes de comunicación se ven afectadas, las urbanizaciones presentan deficiencias en los pavimentos, redes de saneamiento, electricidad, abastecimiento de agua, gas,  telefonía, etc.

CONSULTORIA TÉCNICA dispone de amplia experiencia en analizar las patologías constructivas, determinar la causas, proponer soluciones y además, dictaminar cual es el origen o responsable de la aparición de dichas deficiencias. Valoramos los desperfectos y proponemos soluciones alternativas para su reparación.

 

Con las últimas lluvias caídas, se detectan los deficientes mantenimientos de las redes de evacuación, limpieza y ocupaciones de ramblas, construcciones que estando fuera de ordenación han alterado los cauces naturales.

Si necesitan un Dictamen Pericial o Informe Técnico con valoración de daños constructivos, redactado por técnico independiente, contacten directamente al teléfono • 692 15 99 99 donde podré ofrecerle una primera opinión.

Pedro Javier Bértiz

INGENIERO EDIFICACIÓN y ARQUITECTO TÉCNICO
Colegiado 957 COAATIE AL 

Tel. 950 28 22 22 / 692 15 99 99

(*) Se consideran Patologías Constructivas las diferentes lesiones patológicas habituales en la construcción, que se clasifican según su causa o agente causante.

Éstas lesiones pueden ser, según su origen:

• Lesiones Físicas: causadas por la humedad, la suciedad, la erosión.
• Lesiones Mecánicas: sus causas se deben a un factor mecánico: grietas, fisuras, deformaciones, desprendimientos y erosión debida a esfuerzos mecánicos.
• Lesiones Químicas: previamente a su aparición interviene un proceso químico (oxidación, corrosión, eflorescencias, organismos vivos, etc.)

Conocer las Patologías Constructivas es clave para evitarlas en futuras obras.

Según a qué área de la construcción afecten pueden clasificarse como:

• Patologías de los acabados o lesiones menores
• Patologías de los suelos en las que el comportamiento del suelo puede generar lesiones en el edificio
• Patología de los elementos estructurales del hormigón que son las debidas a los esfuerzos no controlados

Para poder diagnosticar correctamente una patología primero se debe conocer cuál es el origen que causa la misma, para poder así encontrar la solución óptima para su reparación. Las lesiones patológicas deben ser analizadas mediante el diagnóstico de un especialista, ya que es muy importante un diagnóstico acertado para proceder al tratamiento y la óptima recuperación de la parte afectada.(FUENTE: CONSTRUMÁTICA)

CERTIFICADO, INFORME Y DICTAMEN PERICIAL, SERVICIOS PROFESIONALES

En el ámbito de nuestra profesión técnica, para atender a los requerimientos del Cliente para mejor defensa de sus intereses, nos encargan la elaboración de un documento que sirva de prueba ante terceros, generalmente ante el Juzgado. Se suele confundir el término "Informe Pericial" con el de "Dictamen Pericial". Facilito los siguientes conceptos:

El Certificado es un documento que verifica un hecho o circunstancia y que da constancia ante terceros.

En  "Informe Pericial" prima el dato, ya que se exponen y describen cuestiones, situaciones y circunstancias observadas en el reconocimiento de un hecho, se describe una determinada situación, y se limita a informar de lo que ha ocurrido, de lo que se observa, mide o cuantifica.

El "Dictamen Pericial" prima la opinión, se va más allá de la descripción del hecho, debido a que el técnico emite una opinión escrita en su informe, fundada en unas mediciones, datos recabados y justificadas con argumentos técnicos, sobre el asunto o tema analizado. En el dictamen, se formulan hipótesis (una o varias) sobre unos hechos, como pueden ser el origen de un suceso, las causas que lo provocaron y las posibles consecuencias.

En ambos casos, así como la asistencia personal en el juicio para presentar estos documentos, servirá como prueba de parte, si es propuesta por el actor o el demandado, o por el propio juzgado para aclarar cuestiones técnicas que les sean complejas de determinar por la naturaleza específica de las mismas.

Las deficiencias en las construcciones recientes, son hechos protagonistas en la elaboración de Informes y Dictámenes, ya que los propietarios de inmuebles que sufren estas deficiencias, en lógica defensa de sus intereses, pueden resarcirse de los gastos de arreglo o solicitar compensaciones económicas a los agentes intervinientes en el proceso constructivo o el causante de tales patologías.

El tiempo  que gozan de garantía determinados elementos constructivos, están contemplados en el Código Civil, así como en la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) que será el que marque la pauta para iniciar el proceso de reclamación que suele seguir el presente orden:

elaboración de informe / dictamen > asesoría jurídica > demanda judicial (o negociación) >resolución

Las deficiencias ( o patologías en nuestro argot) más comunes a las que nos hemos enfrentado son de orden estético ( desconchones de pinturas por humedades, levantado de suelos o azulejos) las menos frecuentes se corresponden con deterioro de elementos constructivos, ( grietas en tabiques, muros, humedades de sótanos,) y raramente nos requieren para estudiar patologías relacionadas con estructuras recientemente construidas, no así las que tienen una antiguedad de más de 20 años, que es una constante en nuestra labor de inspección, arreglo y supervisión.

Si su inmueble presenta deficiencias y quiere conocer el origen de las mismas así como los trabajos necesarios para el arreglo y posibles reclamaciones a terceros para resarcirse económicamente , llámenos y le facilitaremos una opinión técnica.

Pedro Javier Bértiz

INGENIERO EDIFICACIÓN y ARQUITECTO TÉCNICO
Colegiado 957 COAATIE AL 

Tel. 950 28 22 22

COMO CONSTRUIR UN CHALET ECONÓMICO

¿Cómo construir un chalet económico? y añadiría, sin merma de calidad.

Muchas veces potenciales Clientes me preguntan el coste de hacerse una vivienda. Coste de construcción. El gran enigma de los Clientes, por que si bien hay muchas referencias en  Internet y referencias de vecinos, parientes,etc cada vivienda es única o especial, ( salvo que optes a comprar una casa despersonalizada por catálogo)

Establezco cuatro sencillas reglas:

1. Evita construir sótano. Desarrolla la vivienda en planta baja y a lo sumo una primera planta.
2. Utiliza estructura "steel frame" y forjado aligerado (placas nervadas)
3. Ventanas y puertas al exterior, de medidas "estándar" del fabricante local
4.  Evita desarrollo de pasillos. Mejor "casa compacta"
5.  Instalaciones mínimas funcionales.

SÓTANO

La construcción del sótano nos encarece las obras, el movimiento de tierras, rellenos, muros de contención, impermeabilización de muros, escorrentías, rampa acceso.... El coste de m2 de sótano construido (todos los elementos "bajo rasante") es superior  en proporción, a lo construido sobre rasante.

ESTRUCTURA "STEEL FRAME" (*)
 
Steel Framing significa bastidor o cuadro (= frame) de acero (= steel) debido a la utilización de los perfiles galvanizados armados en forma de cuadrados de entre 2 y 4 metros de lado, los cuales pueden ser prearmados en el suelo y luego colocados verticalmente o incluso también pueden ser armados en un taller y ser transportados a la obra en construcción mediante un transporte adecuado.

La estructura "Steel Frame" permite adosar paneles para conformar las paredes. Si además eres "manitas" puedes ahorrar "trabajando " en tu propia casa instalándolos..... No te imaginas el ahorro económico que puedes conseguir. 

(*) La construcción de estructuras mediante perfiles conformados en frío, no es nueva. Es una tendencia que proviene del sector Industrial y que se ha ido trasladando a la construcción residencial y de equipamientos por el ahorro que supone frente a la utilización de perfiles convencionales ( laminados en caliente) que presentan unas características mecánicas muy superiores pero sobre dimensionadas para el fin al que sirven, por lo que hay un desperdicio de kilos de hierro incorporado a obra. Este tipo de construcción de estructura se está implementando con fuerza, tanto es así que los perfiles clase 4, tal como los califica el EC-3 (Eurocódigo 3), han pasado a formar parte de las soluciones habituales de nuestras estructuras. En la construcción industrial, se empezó por substituir los elementos secundarios a flexión, generalmente diseñados por perfiles conformados en caliente, por otros más ventajosos, conformados en frío.
Así las conocidas correas IPE, para soporte de las cubiertas Deck, fueron substituidas por perfiles tipo Z,C u Omega, mucho más ligeros con prestaciones similares. Dichos perfiles, conformados en frío, esto es, obtenidos por plegado sucesivo a partir de una pletina plana, tienen un acabado generalmente galvanizado, lo cual ahorra también la imprimación y el pintado posterior.


Aplica sentido común.
La obra más barata es la que no se hace. 
 

Y no olvides tomar todo el tiempo necesario para una buena planificación es fundamental antes de realizar compra de materiales o compromisos con otros profesionales,etc. En esto te puedo ayudar, tras 27 años haciendo obras, algo he aprendido. ;)

Contacta conmigo para lo que necesites.

Saludos cordiales. 

TECNOLOGÍA DE ENERGÍAS RENOVABLES DE LA EDIFICACIÓN APLICADA A OTROS SECTORES

Tecnología de energías renovables de la edificación, aplicada a otros sectores. 

(Vea el VIDEO AQUÍ) 

- CertiClick ® nace en 2013 para atender a las demandas de Certificación Energética de Edificaciones conforme al RD235/2013. La curiosidad me llevó a profundizar en el campo de las energías renovables, y su aplicación en diversos campos que pudieran beneficiarse de estas tecnologías.

 - La aplicación de energías renovables en los ámbitos de la edificación, llevan muchos años implementandose en Europa con alta satisfacción de utilidad y economía a los usuarios, por lo que hay diversas máquinas y sistemas establecidos y funcionando. 

- En el ámbito agrícola y ganadero, para los invernaderos, hemos ideado este Sistema de Climatización que ofrece las siguientes ventajas: 
1º -  Rápida amortización de la implantación. 
2º - Coste de mantenimiento y de activación, reducido frente a otros sistemas ( gas natural, gasoil, biomasa...) 
3º - Sistema completo que activa CALOR o FRÍO según la demanda de temperatura que prefijemos. 
4º - Al disponer de producción de FRÍO que puede atemperar el interior del Invernadero en verano, permite la producción del mismo durante 12 meses ininterrumpidamente. 

 Si desea más información, puede llamarme al (+34) 950 28 22 22.
https://www.linkedin.com/feed/update/urn:li:activity:6381272091492179968

AMPLIADO EL PLAZO PARA MODERNIZACIÓN DE INVERNADEROS

Los invernaderos constituyen una potente industria en la provincia de Almería, habiendo elevado la comercialización de los productos que ahí se cultivan,  la balanza comercial de esta provincia.

La Junta de Andalucía, convoca anualmente ayudas económicas para la modernización de estas infraestructuras.

Desde nuestra Marca Vallas y Cercados ®,

estamos ofreciendo asesoramiento para dotar de medidas de protección y seguridad tanto a las explotaciones agrícolas - ganaderas, como protección de los perímetros de las balsas de riego.

El plazo para la solicitud de ayudas ha sido ampliado hasta el 21 de marzo. 

Si desean presupuesto para dotar de cercados o vallado de las fincas o las balsas, e incorporarlo al expediente de solicitud de ayudas, contacten con nuestra oficina al 950•28•22•22.

http://www.juntadeandalucia.es/organismos/agriculturapescaydesarrollorural/areas/infraestructuras-agrarias/modernizacion/paginas/modernizacion-invernaderos-convocatoria-2018.html

Gracias por su atención.

Pedro Javier Bértiz

INGENIERO EDIFICACIÓN y ARQUITECTO TÉCNICO

Tel. 950 28 22 22

DEPRECIACION DEL VALOR DE LA VIVIENDA POR CONTAMINACIÓN ACÚSTICA

Desde CONSULTORÍA TÉCNICA en colaboración con equipos de abogados especializados en Contaminación Acústica, hemos desarrollado Informes Técnicos, siguiendo protocolos estandarizados y consensuados a nivel internacional,  de diversas universidades y entidades de reconocido prestigio de estudios de mercado para  cuantificar la pérdida patrimonial que un propietario de una vivienda sometida a niveles no autorizados de dB (decibelios) ha sufrido durante el tiempo que ha estado expuesta la vivienda a dicha contaminación. 

La contaminación acústica se define como el exceso de sonido ( ruido) que altera las condiciones normales del ambiente en una zona determinada.

La Unión Europea, consciente de los perjuicios que causa la contaminación acústica, ha establecido unos niveles mínimos y obligatorios para los paises miembros de calidad atmosférica, en la cual se trata el ruido con especial atención.

Las consecuencias más inmediatas de desarrollar la vida y las actividades profesionales, laborales, etc. en el ser humano además de unas consecuencias físicas del exceso de ruido, surgen otras que alteran la calidad de vida de los ciudadanos:

• Estrés
• Insomnio
• Irritabilidad
• Síntomas depresivos
• Falta de concentración
• Menor rendimiento en el trabajo
• Tendencia a actitudes agresivas
• Falta de deseo sexual
• Efectos sobre la memoria: algunos estudios indican que una persona sometida a ruido tiene un menor rendimiento en aspectos relacionados con la memoria que una persona que no está sometida a ruido

La valoración del daño al Cliente por parte de un equipo técnico, atiende no solo a una pérdida patrimonial por depreciación de su inmueble, si no también por la merma de salud y / o calidad de vida. 

La fuente y origen de contaminación acústica debe ser vigilada por las Administraciones Públicas, la negligencia de este control ha llevado numerosas reclamaciones contra Ayuntamientos que son permisivos por los "ruidos", encontrándosee con reclamaciones cuatiosas de administrados que ven vulnerar sus derechos fundamentales.

Si necesita asesoramiento, lláme al 950 28 22 22

Gracias por su atención.

Pedro Javier Bértiz

INGENIERO EDIFICACIÓN y ARQUITECTO TÉCNICO

Tel. 950 28 22 22

BIM SIN APELLIDOS ES BIM HUÉRFANO, EN LA ACTUALIDAD.

BIM, NO es un Software.

BIM es el acrónimo de "Building Information Modelating",que significa modelado de información para la edificación, si bien para mí, me resultaría más apropiado que se tradujera como " método colaborativo para la elaboración de proyectos". 

La metodología BIM la aplicamos todos los días sin que nos demos cuenta, los técnicos que trabajamos en el desarrollo de proyectos, de una manera "primitiva", enviándonos archivos por mails entre los distintos intervinientes del proyecto, haciendo ajustes, por ejemplo en las bases de datos de certificaciones de obras, planificaciones, planos de estructuras etc. Trabajamos en "modo BIM y no nos damos cuenta. A un nivel más sencillo estoy trabajando en un proyecto compartiendo archivos con el grupor de trabajo en la nube de google. Esto es BIM también.

Si bien, en los últimos años, se están implementado diversos software que ayudan a materializar este concepto de redactar proyectos de manera colaborativa, apoyados además por módulos de visualización del imueble o infraestructura que los hace muy visuales e impactantes, pero este función de renderización, no deja deser una función más del propio software, que quizás sea la más popular de las conocidas por el atractivo visual que ofrece en la exposición del proyecto.

Algunos software que trabajan en la nube( servidores deslocalizados) pueden ser los siguiente:

1. Autodesk Revit Architecture
2. Graphisoft ArchiCAD
3. Nemetschek Allplan Architecture
4. Gehry Technologies - Digital Project Designer
5. Nemetschek Vectorworks Architect
6. Bentley Architecture
7. 4MSA IDEA Architectural Design (IntelliCAD)
8. CADSoft Envisioneer
9. Softtech Spirit
10. RhinoBIM (BETA)
11. etc. etc.

 El 14 de julio de 2.015, el Ministerio de Fomento constituyó la Comisión para la Implantación de la metodología BIM. :

1. 14.07.15  La ministra de Fomento, Ana Pastor, ha presidido hoy el acto de constitución de la Comisión para la implantación de la metodología BIM(Building Information Modelling), una herramienta tecnológica para la gestión de proyectos, a través de un modelo digital 3D, que reduce costes, acorta tiempos de diseño y producción y mejora la calidad de los proyectos de ingeniería, arquitectura y construcción.
   Esta metodología pone en común el trabajo de los arquitectos, constructores y fabricantes, ingenieros industriales, civiles y estructurales y clientes. 

Se estableció que para el año 2.018, se implementara esta metodología de trabajo para proyectos promovidos por la Administración Pública. La realidad es que el proceso de implementación en los colectivos técnicos y oficinas de supervisión de proyectos, es muy lento, y además impulsado por los grandes grupos  o marcas de software ya implementados, lo que hace que el desarrollo de este método tenga la "necesidad " de ejecutarse dentro de sus servidores y de su software, lo que implicaría la tendencia a la monopolización del sector.

Es evidente las mejoras que traerán al sector el poder tener un mayor control en la fase de planificación sobre la construcción final resultante. Así mismo, los costes de proyecto aumentan por el esfuerzo aplicado ( recursos, tiempo, intervinientes...) pero las desviaciones de obra quedarían sustancialmente reducidas lo que justificaría una aumento del coste del proyecto, no siempre bien aceptado.

En esta gráfica se observa tales comparativas, Un proyecto desarrollado mediante método BIM ( curva nº 4) y otro mediante CAD ( curva nº3), y sus repercusiones en los costes y desviaciones de la construcción.

La promoción por parte de las administraciones públicas de un software libre y universal facilitaría la libre concurrencia a las licitaciones y eleminaría el atisbo de oligopolio.

Los diferentes software que operan en BIM ofrecen exportar sus archivos mediante un códido "internacional", sería el equivalente a la extensión *.bc3 (FIEBDC) Formato de intercambio estándar de bases de datos para la construcción acordado por las principales empresas de software del sector en España, ampliamente extendido en nuestro colectivo.

La exportación de un proyecto redactado mediante los software BIM está en la actualidad generando numerosos problemas de pérdidas de datos cuando se exportan a otro programa que no fue el que originalmente lo desarrolló.  

Ya hay administraciones públicas que exigen en los pliegos de contrataciones que el proyecto BIM vaya con su "apellido", BIM Revit, por ejemplo. Cuestión que me hace dudar de la legalidad de la exigencia por parte de la administración que se redacte un proyecto con un determinado software. Al igual que la sanidad pública no "receta marcas", receta "principios activos", las administraciones públicas que liciten  proyectos y obras no deben exigir  que se redacte el proyecto con determinado programa, si no que ofrezcan deteminadas funcionalidades y resultados, en base a unos "principios activos".

Por eso BIM nace huérfano, en tanto las administraciones públicas y fabricantes no marquen una hoja de ruta y trabajen para poder ser exportables los archivos sin que originen pérdidas de datos al operar con un software distinto al que generó los archivos, además de seguir trabajando en el desarrollo y perfeccionamiento de OPEN BIM para no crear oligopolio o monopolios de software.

Cualquier comentario o sugerencia es bienvenida. 

Gracias por tu atención.


Pedro Javier Bértiz

INGENIERO EDIFICACIÓN y ARQUITECTO TÉCNICO

Tel. 950 28 22 22

Proyecto "Sureño ®" Agroindustria

Los años iniciales de la CRISIS fueron especialmente duros para el sector de la promoción y construcción inmobiliaria. De aquellos años, se forjaron experiencias y la necesidad de aprovechar conocimientos, capacidades y habilidades para aplicarlos a sectores que devolvieran el esfuerzo invertido. Desde CONSULTORIA TÉCNICA desarrollamos un estudio de la industria Agroalimentaria, precaria en Almería de IV Gama, y tras realizar viajes a diversas zonas de España con tradición en este tipo de industria, reuniones con proveedores de maquinaria, profesionales, ferias, etc, surgió la marca Sureño ®. Un proyecto abierto a la incorporación de emprendedores que deseen promover este tipo de Industria en Almería, para lo cual disponen de nuestro apoyo.

 

Sureño ® es una Marca registrada en la Oficina Española de Patentes y Marcas con el número 2.941.598

Sureño ® es un proyecto empresarial para la producción y comercialización de producto IV Gama

Modelo de etiquetado

Les facilitamos en esta página, una breve reseña del proyecto empresarial, cuya documentación extensa contempla los siguientes apartados:

1. Plan de Viabilidad técnico – financiero con previsiones a 5 años, y listado de proveedores más representativos del sector agroindustrial implicados en el proyecto.
2. Plan de Márketing y diseños de envasado de producto terminado. Tomate Frito. Aceite Virgen Extra.
3. Proyecto Básico de implementación en nave industrial de los procesos, con sistemas SCADA de control de la producción.

El Proyecto “Sureño ®” está a disposición de emprendedores que deseen crear una industria de producción de Tomate Frito y Aceite Virgen Extra envasado, o cualquier producto que precise procesos de manejo de materias primas y fluidos, tratamientos con calor, pasteurización, envasado y etiquetado, expedición, etc. a los cuales les adelantamos parte del trabajo de diseño, planificación y estudio de costes por lo que pueden contactar con CONSULTORIA TECNICA para mayor información. 

Si está interesado en este tipo de industria, concierte una cita en el 950 28 22 22.

Feliz 2018!!

2018, un Año con cambios legislativos, se presenta la nueva Ley del Suelo en Andalucía, acortando plazos para el desarrollo del planeamiento. La Ley de Contratos de las Administraciones Públicas, con novedades tan interesantes como la posibilidad de fraccionar las obras para dar entrada a Pyme´s y Autónomos, el nuevo marco regulatorio del uso de Drones, nuevas medidas en relación a los compromisos financeros... sin duda un año para trabajar.

¿Quién es el responsable ante los defectos de construcción de tu vivienda?

Una pregunta recurrente que nos encontramos en nuestra actividad profesional, es a quién reclamar los defectos de la construcción en la ejecución o diseño de su vivienda.

En primer lugar hay que determinar cual es el "defecto" que el cliente ha detectado y el tiempo el cual lleva apareciendo así como el tiempo de ocupación de la vivienda o terminación, entrega y obtención de licencia de primera ocupación.

Es importante determinar el origen de la deficiencia, pues, es posible que un mantenimiento nulo o bajo, de algunos elementos del inmueble, haya dado lugar a patologías posteriores; por ejemplo, una mala ventilación de un cuarto en sótano, y al tiempo aparecen hongos en las paredes. Un mal funcionamiento o rotura de ascensor, si ha sido utilizado como montacargas elevando pesos superiores a los máximos permitidos. También he detectado en alguna inspección a algún inmueble, una sobre carga en red eléctrica, cuando se han incorporado equipos de calefacción a circuitos que no estaban preparados. Todo ello , tiene una responsabilidad directa el usuario o propietario del inmueble por un mal uso de mismo. Estos aspectos se reflejan en el Libro de Edificio, que es un documento que se entrega con la finalización de las obras y contempla además aspectos relacionados con el uso del inmueble.

Ahora bien, la ley establece una prelación responsabilidades en función de los años transcurridos desde la finalización de las obras. El código Civil marca distintos años de vigencia de garantía de ejecución de diferentes tajos (instalaciones , revestimientos, estructuras,etc). La LOE (Ley de Ordenación de la Edificación), así mismo, define quienes son los agentes intervinientes y quien asume responsabilidad y cuales son sus atribuciones en el proceso de diseño y constructivo del inmueble.

Determinar las responsabilidades de defectos de la construcción , con el objetivo de reparar las deficiencias u obtener una compensación económica, conlleva un estudio por parte del técnico que como mínimo debe analizar los siguientes factores:

1.- Inspección "in situ" de los defectos.

2.- Análisis de documentación de obra, tal como licencias, proyectos. etc

3.- Análisis de las fechas del proceso constructivo, licencias, aparición patologías.

4.- Comprobación de normativas vigentes en el periodo correspondiente a la aparición de las patologías y del expediente de obras.

 

Analizados estos datos, el técnico emitirá un Informe o Dictamen con los daños, el origen y la valoración de reparación; además podrá incorporar otros elementos de valoración si así lo creemos conveniente, como el valor de lucro cesante por no poder disponer de la vivienda ( si los desperfectos son de tal magnitud que aconsejan no utilizarla), o la aparición o no de vicios ocultos.

Si su vivienda tiene desperfectos, lo mejor es acudir a quien se la vendió para que los subsane. Agotada la vía amistosa sin obtener resultados satisfactorios, acuda a un técnico independiente que realice un primer diagnosis, y en función de lo que haya detectado, le dará las pautas a seguir para la defensa de sus intereses patrimoniales.

Pedro Javier Bértiz

INGENIERO EDIFICACIÓN y ARQUITECTO TÉCNICO

Tel. 950 28 22 22

Ley (NUEVA) de Contratos de las Administraciones Públicas. Ley 9/2017 de 8 de noviembre 2017

El Congreso validó en noviembre la Ley de Contratos con el Sector Público, norma que traspone al ordenamiento jurídico español las Directivas europeas sobre contratación del sector público y que además responde a la necesidad interna de dotar de mayor transparencia al sector y de incrementar los controles sobre la corrupción, sobre la morosidad y que revisará los contratos y garantizará la libre concurrencia. La ley entrará en vigor a los cuatro meses de su publicación en el BOE. (Fuente Expansión)

Enmarcada en la denominada "Estrategia Europa 2020", siendo la contratación pública un instrumento clave para potenciar el mercado interior, teniendo como objetivos una mayor transparencia en la contratación pública, la promoción de las pequeñas y medianas empresas PYMES, conseguir la mejor relación calidad precio incluyendo aspectos cualitativos, medioambeintales, sociales e innovadores vinculados al contrato., marca igualmente a los poderes públicos, la estrategia de apoyo a objetivos sociales comunes. Tiene especial relevancia la defensa de colectivos minoritarios a la hora de realizar contrataciones (discapacidad, reinserción, etc).

La ley, se articula mediante un Título preliminar, dedicado a recoger las disposiciones generales en esta materia y cuatro libros sucesivos:

• Libro I: Relativo a la configuración general de la contratación del sector público y los elementos estructurales del contrato.
• Libro II: Preparación de los contratos administrativos, selección del contratista, adjudicación de los contratos y efectos, cumplimiento y extinción de los contratos.
• Libro III: Contratos de otros entes del sector público
• Libro IV: Organización administrativa para la gestión de la contratación.

Será de aplicación a todas las entidades que tengan consideración de Administración. Y hay una especial referencia al "recurso" cambia de potestativo a tener efectos suspensivos automáticos cuando el acto recurrido sea el de la adjudicación.

Entre las novedades más importantes, destaca que se suprime la posibilidad de contratación sin publicidad, se intenta favorecer la contratación con pymes y la prevalencia de la división en lotes (al contrario de lo que se ha ido estableciendo con anterioridad, con la prohibición expresa de hacer lotes en un mismo proyecto), se establece la obligación de la factura electrónica y la posibilidad de pago directo de la Administración a los subcontratistas, además  se incrementan los controles sobre la morosidad y se crea una Oficina Independiente que supervisará los contratos y garantizará la libre concurrencia.

Tiene un articulado especial en atender a la posible morosidad, estableciendo vigilancia en los pagos y el tiempo en el que se efectúan. 

Otra novedad importante en cuanto a la categorización de los procedimientos es que queda suprimido el procedimiento negociado por razón de la cuantía, con lo que se intentará disminuir las prácticas abusivas que de este procedimiento realizaban las Administraciones Pública

Se aumentan los casos de prohibiciones de contratar para luchar contra la corrupción, si concurren determinadas circunstancias de prevención y conflicto de intereses.

Las revisiones de precios, tan complejas en el sector de ingeniería y arquitectura, y basados en índices generales de la economía española, se realizarán mediante índices específicos que operan a través de fórmulas que reflejen los componentes del coste del contrato.

Se incorpora un procedimiento denominado "asociación para la innovación", además de los existentes.

Y por último comentar, que se crea un esquema de control de tres órganos colegiados, para dar cumplimiento y vigilancia a la aplicación de esta ley y de las directrices europeas, Junta Consultiva de Contratación, Comité de Cooperación y Oficina de Supervisión de la Contratación, esta última con facultades para trasladar a la Fiscalía Anticorrupción o similar hechos que tenga conocimiento delictivos.  
 
Así, con la aprobación de este texto normativo se busca implementar medidas a favor de la transparencia, agilidad y apoyo al tejido empresarial español desde las Administraciones Públicas, siendo la contratación pública un mercado con un volumen de alrededor de 200.000 millones de euros anuales, equivalente al 20% del PIB.

Más información:

 Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público,

Pedro Javier Bértiz

INGENIERO EDIFICIACIÓN y ARQUITECTO TÉCNICO

Tel 950 28 22 22

CONSEJOS PARA PROTECCIÓN ANTE LLUVIA EN CUBIERTAS Y AZOTEAS

Los propietarios de los inmuebles están obligados a mantenerlos en perfecto estado, tanto en estabilidad como en ornato y salubridad.

Un programa de mantenimiento es necesario para los inmuebles, el cual debe disponer de un "check list" de elementos para su control periódico. La falta de mantenimiento aumenta aquellas patologías, que al poder ser detectadas a tiempo no exigen un esfuerzo económico, pero si por dejadez o abandono no se atienden debidamente, el deterioro puede llegar a ser irreversible, con el consiguietne daño y gasto que conllevan las posibles reparaciones, además de las responsabilidades que la propiedad del inmueble asume frente a terceros.

Hoy nos centramos en las azoteas (cubiertas planas).

Para un correcto mantenimiento de las azoteas, soluciones constructivas muy extendidas en el Sur y en el Levante, se deben vigilar y atender periódicamente, y con especial cuidado cuando haya previsión de lluvias los siguientes elementos:     

1.- Barrido de superficie y limpieza de cazoletas de evacuacón de aguas. Al menos una vez al mes.

2.- Vigilancia y reposición de juntas elásticas de dilatación. Entre seis y doce meses.

3.- Tacto de losetas o cubremuros para detectar holguras y en su caso, refuerzo o sustitución. Cada doce meses.

4.- Observación de las juntas de encuentro de paramentos. Cada seis meses.

5.- Pendientes y charcos en los paños. Provocar rápida evacuación de las aguas.

6.- Vigilancia y si procede, relleno de grietas por dilatación en paño.

Estos puntos de control son básicos para un correcto mantenimiento de una cubierta plana (azotea). No obstante, la visita periódica de un técnico especializado, podrá definir cuales son las soluciones más idóneas para mantenimiento y reparación, previa inspección del inmueble.

Periódicamente se debe proteger su superficie y los cubremuros, bien con membranas asfálticas, aplicación de soluciones bituminosas, caucho líquido, etc. En el mercado hay múltiples soluciones para el refuerzo y mantenimiento de cubiertas y azoteas, y debe ser un Técnico quien le busque la solución más idónea para su inmueble.

                

CASA PASIVA - PASSIVE HOUSE -- PASSIVHAUS

Las construcciones bajo esta denominación se proyectan y construyen de manera que cuentan con gran aislamiento térmico, un riguroso control de infiltraciones, y una máxima calidad del aire interior, además de aprovechar la energía del sol para una mejor climatización, reduciendo el consumo energético del orden del 60% (sobre las construcciones convencionales en España). Fue desarrollado a partir de numerosas investigaciones, con el financiamiento del estado Alemán de Hesse.

Ventajas del edificio Passivhaus en clima mediterráneo
La casa Passivhaus tiene un consumo muy bajo de energía para calefacción y refrigeración. Comparado con la normativa vigente actual en Alemania, gasta aprox. un 80% menos de energía para su acondicionamiento térmico. Passivhaus España, como  España tiene un clima menos severo, se podría llegar a una mejora del 60% respecto al consumo estándar de un edificio nuevo, y se conseguiría la mejor clasificación energética posible: clase A.
Según la definición del proyecto de investigación europeo “Passive-on”, la casa Passivhaus en el clima mediterráneo tiene que cumplir las siguientes condiciones:

• Demanda máxima de energía útil para calefacción, 15 kWh/m²año.
• Demanda máxima de energía útil para refrigeración, 15 kWh/m²año.
• La envolvente exterior del edificio no debe tener una estanqueidad mayor que 0,6 volúmenes/h (medida con una presión de 50 Pascales).
• Consumo máximo de energía primaria para calefacción, refrigeración, agua caliente sanitaria (ACS) y electricidad, 120kWh/m²año.

Comparta su proyecto, podremos buscarle soluciones ventajosas para su confort y ahorro energético.

¿CÓMO FUNCIONA UNA PASSIVHAUS?
El estándar de construcción Passivhaus se basa en la aplicación de cinco principios que suponen, además de un gran ahorro energético, una mejora en la calidad de la construcción.

• Excelente aislamiento térmico. Se instalan de 12 a 14 centímetros de espesor en paredes exteriores y de 18 a 20 en suelos y cubiertas del edificio.
• Carpintería de altas prestaciones. Las carpinterías utilizadas son productos certificados por el PHI. Tienen muy baja transmitancia térmica y se montan con vidrio multicapa relleno de gas inerte. El vidrio es bajo emisivo, es decir, refleja el calor al interior de la vivienda en invierno y lo mantiene exterior durante el verano.
• Estanqueidad para evitar infiltraciones de aire. En un edificio Passivhaus, la envolvente es lo más estanca posible. Esto se logra cuidando al máximo la ejecución de las juntas durante la construcción y realizando un test de presión, o ensayo Blower Door en fase de ejecución que garantiza la hermeticidad del edificio.
• Ausencia de puentes térmicos. Las pérdidas o ganancias de aire indeseadas se evitan dando continuidad a la hoja de aislamiento.
• Ventilación mecánica con recuperador de calor. El sistema de ventilación mecánica funciona mediante un intercambiador que pone en contacto el aire interior que se extrae con el del exterior, sin que se mezcle el aire de de los dos circuitos. Certificado por PHI garantiza la máxima eficiencia energética del equipo, calidad de filtros y bajo nivel sonor

CERTIFICACIÓN ENERGÉTICA.

El certificado de eficiencia energética o certificado energético es un documento oficial redactado por un técnico competente que incluye información objetiva sobre las características energéticas de un inmueble. En España, la obligatoriedad y procedimiento queda regulado en el RD 235/2013, y viene con diez años de retraso frente a su exigencia en el espacio europeo.

La Directiva Europea 2002/91/CE obliga a que los edificios puestos en venta o en alquiler dispongan de un Certificado de Eficiencia Energética. Dicha Directiva Europea fue traspuesta parcialmente a la legislación española por el Real Decreto 42/2007 de Certificación de eficiencia energética de edificios de nueva construcción por el que se aprobaba el Procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios de nueva construcción.

 

El Real Decreto 235/2013 prevé tres situaciones en las que es obligatorio obtener el certificado (artículo 2):

• En edificios nuevos. Su certificación tendrá dos partes: la de proyecto, que se incluirá en el proyecto de ejecución, y la de edificio terminado, que confirmará los datos de la primera, debiendo modificarse, de no ser así, ésta. (art. 8). El responsable de que se obtenga es el Promotor (agente de la edificación) o propietario (art. 5.1).
• En edificios existentes o partes de edificios existentes cuando se vendan, o alquilen a un nuevo arrendatario (por tanto no es aplicable en renovaciones). El responsable de que se obtenga es el propietario (art. 5.1).
• En edificios o partes de edificios ocupados por una autoridad pública, frecuentados por el público y con superficie superior a 250 m2. La definición de autoridad pública (aclaración 3.1) es la del artículo 2 de la Ley 30/1992. El responsable es el propietario, ya esa un tercero, si la administración es arrendataria, ó la propia administración, si es propietaria.

Además, la Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas introduce como parte del Informe de Evaluación de Edificios el certificado de eficiencia energética. Por tanto será obligatoria su obtención para los edificios existentes a los que corresponda disponer del Informe (ver disposición transitoria primera de la Ley). Estos son:

• Los que deben obtener el informe de acuerdo con el calendario establecido por las autoridades autonómicas o municipales. El mínimo establecido por la Ley estatal es cada diez años para edificios de más de 50 años de antigüedad (en los 5 años siguientes al que alcance esa edad), pero los niveles inferiores de la administración pueden introducir condiciones más restrictivas (en cuanto a los edificios afectados y la periodicidad). Dado que la orientación de la ley respecto a los municipios que dispongan de Inspección Técnica de Edificaciones en funcionamiento es completar sus contenidos, lo más probable será que los calendarios y ámbitos de aplicación sean en esos municipios, los ya existentes (art. 9.2).
• Previamente a la solicitud de cualquier ayuda a la conservación, para la accesibilidad o para la rehabilitación energética del edificio.

Aclaraciones

• Solo se consideran alquiler los supuestos cubiertos por la Ley de Arrendamientos Urbanos (aclaración 2.1). No corresponde a un arrendamiento la provisión de espacios en hoteles, casas rurales o inmuebles para eventos (aclaración 2.2)
• Los locales comerciales en bruto no deben calificarse hasta su acondicionamiento (aclaración 2.8).La venta o alquiler de un local no implica cambio de uso, aunque sí puede ser aplicable el supuesto de "reforma importante".
• Ampliaciones: las notas aclaratorias (2.12) solo exigen calificar las ampliaciones cuando sean susceptibles de uso ó titularidad jurídica independiente, bien calificándolas por separado o recalificando el edificio completo. Cuando no se den las condiciones citadas, dichas actuaciones son voluntarias.

Excepciones

Están exentos los siguientes edificios:

a) Edificios y monumentos protegidos oficialmente por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico

Esto incluye, según las notas aclaratorias publicadas,³​ cualquier nivel de protección, incluso los establecidos por las autoridades municipales dentro de los planes urbanísticos. En general, los edificios de cierta antigüedad de los centros urbanos españoles estarán normalmente acogidos a esta exención. Para comprobarlo se debe acudir a los servicios de urbanismo municipales.

b) Edificios o partes de edificios utilizados exclusivamente como lugares de culto y para actividades religiosas

c) Construcciones provisionales con un plazo previsto de utilización igual o inferior a dos años

d) Edificios industriales, de la defensa y agrícolas o partes de los mismos, en la parte destinada a talleres, procesos industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales

Aunque se habla de edificios destinados a ese uso o partes de los mismos, las notas aclaratorias (2.15) indican que un local con esos usos dentro de un edificio con otro (por ejemplo un edificio de viviendas, que sí debe calificarse) está exento de calificación.

e) Edificios o partes de edificios aislados con una superficie útil total inferior a 50 m²

Las notas aclaratorias posteriores (que se incluyen en el apartado "referencias" de este artículo) especifican que la superficie citada se refiere al edificio completo, por lo que mientras el conjunto del edificio tenga más de 50 m2 las unidades de menores a esa superficie sí deben calificarse. No obstante las mismas aclaraciones (nota 2.16) parecen indicar que cuando se trata de un edificio en que se combinan usos que deben certificarse con otros que no, los 50 m2 afectan al uso certificable (por ejemplo las oficinas en una nave industrial, deben certificarse si superan ellas, no el conjunto del edificio, los 50 m2)

f) Edificios que se compren para reformas importantes o demolición

El concepto de reforma importante procede de la Directiva de eficiencia energética en edificios y se traspone en el Código Técnico de la Edificación

g) Edificios o partes de edificios existentes de viviendas, cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año, o bien durante un tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25 por ciento de lo que resultaría de su utilización durante todo el año

Para acogerse a esta exención es necesario contar con una declaración responsable firmada por el propietario de la vivienda. A falta de regulación autonómica, esta declaración responsable se entrega al notario en compra-venta, y se incluye en el contrato de alquiler cuando se trate de un arrendamento (nota aclaratoria 5.12). Esto podría entrar parcialmente en contradicción con la nota aclaratoria 6.6 del mismo documento, en que se establece que dado que se desconoce el uso que vaya a dar el adquiriente al inmueble, sí se debe incluir la calificación energética en el anuncio de venta del inmueble.

Registro y custodia

El certificado de eficiencia energética del edificio debe:

• presentarse a la autoridad competente (normalmente autonómica). Para más información ver el apartado de registro, inspección y régimen sancionador.
• e incluirse en el libro del edificio (en los edificios en que la existencia de éste es obligatoria) o estar en posesión del propietario ó presidente de la comunidad de vecinos.

Validez y renovación

Los certificados obtenidos bajo la anterior legislación (RD 47/2007) siguen siendo válidos para el periodo inicialmente indicado.
El certificado tiene una validez máxima de 10 años y son las Comunidades Autónomas las responsables de regular la renovación ó actualización, que en todo caso es responsabilidad del propietario. Éste siempre podrá realizar la actualización citada (voluntariamente, no se establece una obligación) antes del plazo cuando las condiciones del edificio ó unidad hayan cambiado (art.11).
Cuándo debe presentarse o exhibirse
En el proceso de venta o alquiler
Esta cuestión viene regulada por el art. 14 del RD 235/2013 y por el artículo 83.3 de la Ley de Economía Sostenible.

• En obra nueva para alquiler o venta, se facilita el certificado de proyecto durante la construcción, y se expide el final una vez completada ésta.

• En caso de compraventa de la totalidad o parte de un edificio existente, el certificado se entrega al adquiriente. Cuando sea arrendado se exhibe y se pone a disposición del arrendatario una copia del mismo.

• En todos los casos la etiqueta debe incluirse en toda la publicidad de venta o arrendamiento de edificios ó partes de edificios, nuevos o existentes, indicando en el primer caso si se trata de la calificación de proyecto ó de edificio terminado (art. 12).

Según la nota aclaratoria del Ministerio de Industria, Energía y Turismo 5.14. la compraventa por la que se debe entregar el certificado tiene lugar en el momento de la firma de las escrituras, no en el contrato de arras. En unidades de un edificio se puede emplear bien el certificado del edificio completo, o uno específico para esa unidad (aclaración 5.2). En anuncios de prensa es posible mencionar solo la letra para consumo y emisiones, y en los anuncios que se colocan en el exterior de edifcios (como portales y blacones) y que solo contienen el teléfono de contacto no es necesario que aparezca la calificación (aclaración 6.2). En el caso de alquiler para vacaciones, no es necesario indicar la calificación, porque el edificio está exento (aclaración 6.6)

Exhibición permanente

• Sólo cuando sea obligatorio disponer del certificado, los edificios o unidades de edificios de más de 500 m2 frecuentados por el público deben exhibir la etiqueta.
• Los edificios ó unidades ocupados por autoridades públicas y frecuentados habitualmente por el público mayores de 250 m2 (que ya están de por sí obligados a disponer de certificado) deben exhibir la etiqueta.

Técnicos Competentes

El artículo 1.3 apartado p y art. 7 y 8 del Procedimiento, contenido en el Real Decreto 235/2013 no acota los profesionales habilitados para la certificación de edificios. 
Sí lo hace una nota aclaratoria³​ posterior del Ministerio de Industria, Energía y Turismo en la que se relacionan un gran número de titulaciones de ingeniería e ingeniería técnica, incluso no vinculadas en ningún modo a la edificación, así como la licenciatura en química. No obstante esta aclaración se hace pendiente de una Orden Ministerial que en el momento de redacción de este párrafo (agosto de 2014) no se ha publicado. Todos los documentos del certificado deben estar firmados por el mismo técnico.

Las CCAA pueden publicar registros de técnicos habilitados y empresas (Disposición Transitoria Tercera del RD 235/2013)

Registro e información pública

Los certificados se registran ante las Comunidades Autónomas (art. 5.6 del RD 235/2013).Esta información es pública y no existe posibilidad de que los interesados soliciten a la Administración que deje de ser pública(aclaración 5.7).

Inspección y régimen sancionador

Las CCAA deben realizar anualmente un control sobre una parte de los certificados registrados, directamente o a través de agentes en lo que deleguen esa responsabilidad (art. 9 del RD 235/2013). Si se detectan discrepancias, se notifican al promotor o propietario ofreciendo un plazo para la subsanación ó alegaciones.

Aunque el artículo 18 del RD 235/2013 está dedicado a infracciones y sanciones, el grueso de la regulación en este sentido viene dado por la Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, Disposiciones adicionales tercera y cuarta.
La cuantía de las sanciones oscila entre:

• los 300-600 euros de las leves, que se aplican a situaciones como: publicitar venta o alquiler de edificios sin mencionar el certificado; no exhibir la etiqueta cuando resulte obligatorio; omitir información obligatoria en el certificado; no renovar o actualizar el certificado cuando corresponda; no incorporar el certificado de edificio terminado al libro del edificio; no cumplir las condiciones de formato para la exhibición de la etiqueta.
• los 601 a 1.000 euros de las graves. Incumplir condiciones del método de cálculo; no registrar el certificado; no incorporarlo al proyecto de ejecución del edificio en el caso de obra nueva; exhibir una etiqueta que no corresponda con el certificado obtenido; ó vender ó alquilar sin entrega de un certificado válido y registrado.
• hasta los 1.001 - 6.000 euros de las muy graves. Por ejemplo falsear el contenido del certificado; actuar como certificador ó como agente de control de certificados sin contar con los requisitos o estar autorizado respectivamente; ó publicitar una calificación para la que no se disponga de un certificado.

Además se incluyen ciertos modificadores por reincidencia.

 

Nuestra Marca de servicios energéticos CertiClick ®  podrá aclararle las dudas que tenga al respecto.